Rappel rapide : c’est quoi une soulte ?
La soulte est la somme versée par un ex-conjoint à l’autre lorsqu’il souhaite racheter sa part d’un bien immobilier commun (maison, appartement).
Exemple simple :
- Maison estimée à 300 000 €
- Propriété à 50 / 50
➡️ Soulte théorique : 150 000 €
Mais dans la vraie vie, on doit presque toujours ajuster :
- le capital restant dû du crédit,
- les apports initiaux,
- les travaux réalisés,
- les frais de notaire.
👉 Pour ça, le plus fiable reste une simulation complète :
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Soulte AVANT le divorce : comment ça fonctionne
Dans quels cas ?
- Séparation encore apaisée
- Accord sur la valeur du bien
- Volonté de sécuriser rapidement le logement
- Divorce pas encore prononcé (ou même pas encore engagé)
On parle alors d’un rachat de part avant liquidation du régime matrimonial.
Comment ça se passe concrètement ?
- Estimation du bien
- Accord écrit entre les deux époux
- Signature d’un acte notarié
- L’un devient seul propriétaire
- Le divorce se poursuit ensuite sans bien à partager
Frais de notaire AVANT divorce : retrouve-t-on les 7 ou 8 % ?
👉 Oui… mais pas toujours, et pas exactement de la même façon.
Avant le divorce, on n’est pas encore dans une liquidation officielle.
Selon le montage juridique, on peut être dans :
- un partage anticipé,
- ou une cession de droits indivis.
En pratique :
- Émoluments du notaire : oui
- Frais de publicité foncière : oui
- Droits de partage (1,1 %) : parfois évitables
- Coût global : souvent inférieur à une liquidation après divorce
⚠️ On peut se rapprocher des 7–8 %, mais ce n’est pas automatique.
C’est justement là que le timing peut faire économiser plusieurs milliers d’euros.
Soulte APRÈS le divorce : le cas le plus fréquent
Après le divorce, les ex-époux restent souvent en indivision post-communautaire.
La soulte est alors intégrée à la liquidation du régime matrimonial, chez le notaire.
Comment ça se passe ?
- Divorce prononcé
- Indivision temporaire
- Acte de liquidation chez le notaire
- Calcul définitif de la soulte
- Paiement + attribution du bien
Frais de notaire APRÈS divorce : est-ce qu’on retrouve les 7 ou 8 % ?
👉 Oui, très clairement. Et cette fois, presque toujours.
Après divorce, les frais comprennent obligatoirement :
1️⃣ Les droits de partage
- 1,1 % de l’actif net partagé
- Calculés sur :
valeur du bien – capital restant dû
Exemple :
- Maison : 300 000 €
- Crédit restant : 100 000 €
➡️ Actif net : 200 000 €
➡️ Droits de partage : 2 200 €
2️⃣ Les émoluments du notaire
- Barème réglementé
- Calculés sur la valeur du bien ou des droits
3️⃣ Les frais annexes
- formalités
- publicité foncière
- actes multiples
👉 Résultat :
Oui, on retrouve très souvent un coût global proche de 7 à 8 %, parfois plus selon la complexité du dossier.
Tableau clair : avant vs après divorce
| Éléments | Avant divorce | Après divorce |
|---|---|---|
| Droits de partage | ❌ parfois évitables | ✅ quasi systématiques |
| Frais notaire | Oui | Oui |
| Coût global | Souvent plus bas | Souvent plus élevé |
| Flexibilité | Forte | Faible |
| Optimisation possible | Oui | Très limitée |
Qui enregistre officiellement la soulte ?
👉 Toujours le notaire.
Que la soulte soit payée avant ou après le divorce :
- le notaire rédige l’acte,
- calcule les droits,
- enregistre l’opération,
- publie la modification de propriété.
⚠️ Un simple virement entre ex-conjoints n’a aucune valeur juridique sans acte notarié.
Le juge, lui, n’enregistre rien.
Ce que disent les juges : exemples concrets
Les juges aux affaires familiales (JAF) interviennent surtout quand il y a désaccord.
🧑⚖️ Exemple 1 – Soulte refusée immédiatement
Le juge peut refuser d’imposer une soulte si l’un des ex-époux n’a pas la capacité financière réelle de la payer.
➡️ Maintien en indivision temporaire.
🧑⚖️ Exemple 2 – Soulte avec délai ou échelonnement
Le juge peut autoriser :
- un paiement différé,
- ou une soulte échelonnée,
souvent pour préserver la stabilité des enfants.
🧑⚖️ Exemple 3 – Vente forcée
En cas de blocage total, le juge peut ordonner la vente du bien, même si l’un des ex-conjoints voulait le conserver.
➡️ Plus de soulte possible.
🧑⚖️ Exemple 4 – Soulte compensée autrement
Le juge peut accepter une compensation :
- via une prestation compensatoire,
- ou d’autres éléments du patrimoine.
Pourquoi simuler AVANT de décider
Beaucoup de couples découvrent trop tard :
- le vrai coût de la soulte,
- l’impact des frais de notaire,
- le refus de la banque.
👉 Le bon réflexe : simuler avant et après divorce.
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Il permet d’intégrer :
- crédit restant,
- parts de chacun,
- frais,
- coût total réel.
En résumé
✔️ Oui, on retrouve bien les 7 à 8 % de frais après divorce.
✔️ Avant divorce, ces frais peuvent être réduits ou partiellement évités selon la situation.
✔️ Le notaire est toujours indispensable.
✔️ Le juge intervient surtout en cas de conflit ou d’impossibilité financière.
👉 Il n’y a pas de bon moment universel. Il y a le bon choix selon votre situation.
Sources (liens fiables)
- Service-public.fr – Liquidation du régime matrimonial
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F980 - Nexity – Frais de notaire et rachat de soulte
https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-achat/frais-notaire/frais-notaire-rachat-soulte - Ymanci – Rachat de soulte et divorce
https://ymanci.fr/regroupement-credits/guide/rachat-soulte/ - Crédit Agricole – Comprendre le rachat de soulte
https://e-immobilier.credit-agricole.fr/conseils/financement/comprendre-le-rachat-de-soulte-en-cas-de-divorce-ou-de-succession
