Quand un couple se sépare, il y a une question qui revient presque toujours.
Parfois calmement.
Parfois avec beaucoup plus de tension.
👉 « Et la maison, on en fait quoi ? »
Dans la majorité des cas, l’un des deux souhaite conserver le logement. Et très vite, on entend parler de soulte, de rachat de part, de partage, de notaire… sans toujours bien comprendre ce que cela implique concrètement, ni surtout combien ça va coûter au final.
C’est précisément pour répondre à cette question que nous avons conçu le simulateur de calcul de soulte Pensioneo.
👉 Accès direct à l’outil :
https://pensioneo.fr/simulateur-soulte/
La soulte : une notion simple en théorie, complexe en pratique
La soulte, c’est la somme versée par une personne à une autre pour rétablir l’équilibre financier lors d’un partage.
Dans le cas d’un bien immobilier :
- le logement appartient aux deux,
- il n’est pas vendu,
- une seule personne le conserve,
- elle doit donc indemniser l’autre.
Sur le principe, c’est limpide.
Sur le calcul… beaucoup moins.
Dans la réalité, le montant de la soulte dépend de nombreux paramètres, souvent mal pris en compte, voire complètement oubliés.
Pourquoi le calcul de la soulte est si souvent faux
Dans la vraie vie, on voit passer :
- des calculs faits à la louche,
- des estimations basées uniquement sur la valeur du bien,
- ou des simulateurs trop simplifiés, parfois trompeurs.
Résultat : des écarts importants, parfois de 20 000 €, 40 000 € ou plus entre ce que l’on imaginait et ce que le notaire annonce.
1. L’apport initial n’est pas automatiquement une part de propriété
C’est sans doute l’erreur la plus fréquente.
👉 « J’ai mis plus d’argent au départ, donc j’ai droit à plus. »
En pratique, ce n’est pas aussi simple.
Sauf mention particulière dans l’acte d’achat, l’apport initial est généralement traité comme une créance, pas comme une augmentation automatique de la quote-part de propriété.
Même logique pour les travaux financés par l’un ou l’autre.
Autrement dit :
on peut être propriétaire à 50/50, même si l’un a mis 30 000 € de plus.
C’est contre-intuitif, mais très courant.
Le simulateur de soulte Pensioneo part donc volontairement d’une hypothèse réaliste et fréquente :
👉 apports et travaux = créances, ajustables ensuite avec le notaire.
2. Le crédit immobilier change complètement le calcul
Autre point souvent sous-estimé : le capital restant dû.
Beaucoup de personnes calculent la soulte sur la valeur du bien…
…en oubliant qu’il reste parfois un crédit important.
Or, celui qui garde le logement :
- reprend le prêt,
- ou le refinance,
- et doit intégrer ce montant dans son budget global.
C’est pour cette raison que le simulateur affiche clairement le
👉 montant total à financer, qui inclut :
- la soulte,
- les frais,
- et la reprise ou le rachat du crédit immobilier.
Ce détail change tout. Vraiment.
3. Avant ou après divorce : les frais ne sont pas toujours les mêmes
C’est un point souvent mal compris, mais essentiel.
Selon que le rachat de part intervient :
- si AVANT divorce,
- ou si APRÈS divorce,
la nature juridique de l’opération peut varier (cession, liquidation, partage), tout comme certains frais appliqués.
Dans la pratique, on observe régulièrement des écarts :
- sur les frais de notaire,
- sur les droits liés au partage,
- sur les frais annexes.
C’est pourquoi le simulateur Pensioneo affiche les deux hypothèses, côte à côte, sans imposer une seule vision.
Présentation du simulateur de calcul de soulte Pensioneo
Le simulateur de soulte Pensioneo a été conçu avec une idée simple :
permettre à chacun de se faire une très bonne idée du coût réel d’un rachat de part immobilière, sans jargon inutile.
👉 Accéder au simulateur :
https://pensioneo.fr/simulateur-soulte/
Ce n’est pas un outil “officiel”, ni un outil figé.
C’est un simulateur pédagogique, pensé pour les situations réelles.
Les éléments pris en compte dans le simulateur
Contrairement à de nombreux calculateurs basiques, le simulateur Pensioneo intègre l’ensemble des paramètres clés, de manière claire.
🔹 Valeur actuelle du bien immobilier
La valeur de marché au moment du rachat, pas le prix d’achat initial.
🔹 Capital restant dû
Le montant du crédit encore à rembourser, repris ou refinancé par l’acquéreur.
🔹 Part de chacun (en %)
La part de l’un met automatiquement à jour celle de l’autre pour totaliser 100 %, évitant les erreurs.
🔹 Apports initiaux
Saisis séparément pour chaque personne, et traités par défaut comme créances.
🔹 Travaux financés
Intégrés selon la même logique que les apports.
🔹 Frais de notaire
Deux taux distincts :
- Si AVANT divorce
- Si APRÈS divorce
🔹 Frais de partage
Appliqués sur la valeur nette, à titre d’estimation.
🔹 Frais divers
Un pourcentage global pour couvrir les frais annexes (banque, formalités, mainlevée, etc.).
🔹 Montant total à financer
Affiché clairement, crédit compris.
Deux scénarios systématiquement affichés
Le simulateur ne suppose jamais qui va garder le bien.
Il affiche toujours :
- A rachète B
- B rachète A
Pour chaque scénario, vous visualisez :
- la soulte estimée,
- le détail des frais,
- le total à financer,
- la comparaison Si AVANT divorce / Si APRÈS divorce.
Sur téléphone portable, l’affichage est optimisé sous forme de cartes verticales, ce qui permet de voir tous les résultats à l’écran, sans zoomer ni faire défiler horizontalement.
Ça paraît évident, mais beaucoup d’outils ne le font pas.
Un simulateur volontairement évolutif
Chaque dossier est différent. Et dans certains cas, d’autres coûts peuvent entrer en jeu.
Le simulateur de soulte Pensioneo peut ainsi être complété pour intégrer, selon la situation :
- des frais de remboursement anticipé du crédit immobilier (IRA), parfois plafonnés mais non négligeables ;
- des frais de mainlevée d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers ;
- des frais bancaires liés à un nouveau financement (dossier, garantie, caution, assurance) ;
- des coûts liés à un refinancement total plutôt qu’à une simple reprise du prêt existant ;
- des ajustements plus fins des créances lorsque les apports ou travaux sont discutés ;
- certains frais administratifs ou fiscaux spécifiques selon le contexte exact du partage.
L’idée n’est pas de tout figer, mais de poser une base chiffrée cohérente, sur laquelle ces éléments peuvent ensuite s’ajouter.
À quoi sert (vraiment) ce simulateur de soulte
Soyons clairs.
❌ Il ne remplace pas un notaire.
❌ Il ne tranche pas un désaccord.
❌ Il ne décide pas de ce qui est “juste”.
✅ Il permet de comprendre.
✅ Il aide à anticiper.
✅ Il évite de décider à l’aveugle.
Dans beaucoup de situations, arriver à un rendez-vous avec déjà des chiffres posés change complètement la discussion.
