Le calcul de la soulte est une étape quasi incontournable lors d’un divorce, d’une séparation, ou d’une rupture de PACS lorsqu’un bien immobilier est en jeu.
Et pourtant, c’est aussi l’un des sujets les plus mal compris.
Beaucoup de couples arrivent chez le notaire avec une estimation “au feeling”… et repartent avec un montant bien différent, parfois impossible à financer.
Cet article est là pour éviter ça.
👉 Tu trouveras ici :
- 3 exemples concrets de calcul de soulte (simple, moyen, compliqué),
- des tableaux clairs, faciles à relire,
- le montant des frais de notaire à chaque fois,
- le coût total réel pour celui qui garde le bien,
- et des explications volontairement simples (pas de jargon inutile).
Le point que tout le monde sous-estime : le contrat de mariage
Avant même de parler de chiffres, il faut parler de droit.
Le régime matrimonial peut faire varier la soulte de façon énorme.
Exemple très parlant
- Couple marié sans contrat (communauté légale).
- Maison achetée pendant le mariage.
- Un des deux a payé beaucoup plus.
👉 Juridiquement, le bien est présumé commun.
La soulte se calcule donc 50 / 50, même si ce n’est pas “juste” moralement.
Autre cas :
- Couple marié en séparation de biens.
- Acte d’achat mentionnant 60 % / 40 %.
👉 La soulte suit strictement ces parts, point final.
➡️ Conclusion : avant toute simulation, regarde :
- le contrat de mariage,
- l’acte d’achat,
- les quotes-parts exactes.
C’est la base. Sans ça, tout calcul est faux.
Définition simple : qu’est-ce qu’une soulte ?
La soulte est la somme d’argent versée par celui qui garde le bien immobilier à celui qui abandonne sa part.
En pratique, on raisonne presque toujours ainsi :
Valeur du bien – capital restant dû = valeur nette
Puis on répartit cette valeur nette selon :
- les parts de chacun,
- les apports personnels,
- les travaux,
- parfois le mobilier,
- et enfin les frais (notaire, banque…).
Exemple 1 – Calcul de soulte simple (le cas le plus fréquent)
Situation
- Valeur de la maison : 200 000 €
- Crédit restant : 80 000 €
- Répartition : 50 % / 50 %
- Paul conserve la maison.
Tableau de calcul – Exemple simple
| Éléments | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 200 000 € |
| Crédit restant | – 80 000 € |
| Valeur nette | 120 000 € |
| Part de l’ex-conjoint (50 %) | 60 000 € |
Montant de la soulte
➡️ 60 000 €
Frais de notaire (ordre de grandeur réaliste)
En pratique, les frais liés à un rachat de soulte représentent souvent 7 à 8 %.
- Frais estimés : ≈ 4 800 €
Coût total pour l’acquéreur
| Poste | Montant |
|---|---|
| Soulte | 60 000 € |
| Frais de notaire | 4 800 € |
| Total à financer | 64 800 € |
(ces 4 800 €, beaucoup les oublient au départ…)
Exemple 2 – Calcul de soulte intermédiaire (apport personnel + mobilier)
Situation
- Valeur de l’appartement : 300 000 €
- Crédit restant : 150 000 €
- Parts : 50 / 50
- Apport personnel de Sophie : 30 000 €
- Mobilier commun : 10 000 €
- Sophie garde le logement et les meubles.
Tableau de calcul – Exemple intermédiaire
| Étapes | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 300 000 € |
| Crédit restant | – 150 000 € |
| Valeur nette | 150 000 € |
| Apport de Sophie | – 30 000 € |
| Valeur à partager | 120 000 € |
| Part de Julien (50 %) | 60 000 € |
| Part mobilier | 5 000 € |
Montant de la soulte
➡️ 65 000 €
Frais de notaire estimés
- Environ 5 200 €
Coût total pour l’acquéreur
| Poste | Montant |
|---|---|
| Soulte | 65 000 € |
| Frais de notaire | 5 200 € |
| Total | 70 200 € |
(souvent là que la banque commence à tiquer…)
Exemple 3 – Calcul de soulte compliqué (le vrai monde)
Ici, on est dans un cas très réaliste, avec apports différents, travaux et frais bancaires.
Situation
- Valeur de la maison : 520 000 €
- Crédit restant : 210 000 €
- Répartition : 60 % Nadia / 40 % Thomas
- Apport initial Nadia : 40 000 €
- Apport initial Thomas : 15 000 €
- Travaux payés seule par Nadia : 25 000 €
- IRA bancaire : 3 000 €
- Frais de notaire : 8 000 €
- Nadia conserve le bien.
Tableau de calcul – Exemple compliqué
| Étapes | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 520 000 € |
| Crédit restant | – 210 000 € |
| Valeur nette | 310 000 € |
| Apports initiaux | – 55 000 € |
| Travaux | – 25 000 € |
| Valeur à partager | 230 000 € |
| Part Thomas (40 %) | 92 000 € |
| Part Nadia (60 %) | 138 000 € |
Montant de la soulte
➡️ 92 000 €
Frais liés au rachat
- IRA : 3 000 €
- Notaire : 8 000 €
👉 Total frais : 11 000 €
Coût total pour l’acquéreur
| Poste | Montant |
|---|---|
| Soulte | 92 000 € |
| Frais | 11 000 € |
| Total à financer | 103 000 € |
(sur le papier ça passait… en vrai, c’est plus tendu)
Les erreurs les plus fréquentes sur la soulte
- Oublier le régime matrimonial
- Négliger les apports personnels
- Ne pas comptabiliser les travaux
- Sous-estimer les frais de notaire
- Penser que la soulte = le nouveau crédit (ce n’est pas toujours vrai)
Questions fréquentes sur le calcul de soulte (FAQ SEO)
Comment calculer une soulte lors d’un divorce ?
On part de la valeur du bien, on retire le crédit restant, puis on répartit la valeur nette selon les parts de chacun.
Qui paie les frais de notaire lors d’un rachat de soulte ?
En général, c’est celui qui garde le bien. Mais un accord différent est possible.
Peut-on refuser de payer une soulte ?
Non, si l’autre détient une part du bien. Sans paiement, le bien doit en principe être vendu.
La banque doit-elle accepter le rachat de soulte ?
Oui. Le rachat implique souvent un nouveau crédit ou une désolidarisation.
